분양권, 분양권 전매란

안녕하세요

선한발걸음 입니다. 

이 시간에는 분양권 전매에 대해서 알아보려고 합니다. 

 

물론 거래를 하게 되면 공인중개사님께서 친절히 알아서 척척 진행해주시지만

그래도 알고 있는거와 모르고 있는 거는 천지차이니 

부동산에 대해서 관심 있으신 분들은 꼭 숙지해두시기 바랍니다. 

요즘에는 부동산 대책 강화로 인하여 거의 분양권 전매가 제한되고 있지만

미리미리 공부해두시면 도움이 될 거라 생각됩니다. 

 

 

 

 

 

분양권이란

 

주택청약 가입자에게 우선 공급하는 신규아파트 입주권으로, 사업승인이 난 재개발, 재건축, 택지 개발 등 건설되고 있는 주택을 일반인에게 공급하고 있는 청약을 통해 시행, 시공사와 계약을 맺어 입주할 수 있는 권리를 말한다.  아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 사고파는 게 분양권 거래다.

분양권 거래가 허용되지 않는 전매 제한 시간은 각 지역(투기지역, 조정지역 등)마다 다르다. 

* 최근에는 부동산 강화 정책으로 인하여 사실상 수도권 등 핵심지역들은 분양권 전매 금지라고 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

분양권 전매란?

 

주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 

주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양 아파트의 입주권을 "분양권" 이라 하는데 이것을 아파트에 입주하기전에 실제 물건이 아닌 권리 형태로 제삼자에게 되파는 것이 바로 전매(산 물건을 되파는 것)이다.

분양권 전매는 법적 용어가 아니라
'입주자로 선정된 지위' 명의변경에 해당된다.

즉, 주택을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 

 

 

 

▣ 아파트 분양권 전매 절차

 

1)원하는 물건 선택

2) 분양권 계약 체결

3) 부동산 실거래 신고

4) 은행대출승계

5) 명의변경

6) 매수자(계약서 수령), 매도자(양도세 신고)

 

▣ 분양권 매매금액 계산

 

1) 분양권 매매금액 계산

① 분양권 매매금액(총 매매대금) = 분양금액+발코니 확장비+프리미엄

② 명의변경시점 정산할 금액 = 분양자가 지금까지 납부한

총 대금 + 프리미엄(매수자가 매도자에게 지불할 금액)

(분양금액 10% + 중도금 납입액 + 확장비 기납입액)

 

* 중도금은 대출 처리가 좋음. 아니면 실제 투자비용이 많아짐

 

 

▣ 아파트 분양권 매매계약서 작성

 

* 아파트 분양권 매매계약서 작성 시 필요서류

 

⊙ 분양권 매매계약서 3부

- 매도인, 매수인, 공인중개사

 

⊙ 매도인 준비서류

- 분양계약서 원본

- 발코니 확장 등 옵션 계약서 원본

- 계약금, 중도금 납입 영수증

- 인감도장

- 신분증

 

⊙ 매수인 준비서류

- 신분증

- 도장

- 계약금

 

▣ 부동산 실거래 신고

 

⊙ 공인중개사에서 계약을 체결했으면 공인중개사 실거래가 신고

⊙개인 간의 직접 거래하였다면 관할 시군구청에 직접 신고

⊙ 증여나 공동명의로 하실 경우에는 관할 시군구청 관련 부서에서 

검인 날인받으셔야 합니다. 

 

 

▣ 은행대출승계

 

은행대출승계는 명의변경 당일날 진행됩니다. 

(이 시점에 잔금을 준비하시면 됩니다)

 

 

▶매도자 준비서류

- 분양계약서 원본

- 분양권매매계약서

- 인감증명서

-  주민등록등본

- 신분증

- 인감도장

- 실거래가 신고필증

 

▶ 매수자 준비서류

- 인감증명서

- 주민등록등본

- 인감도장

- 신분증

- 대출 승계 시 필요한 서류 추가

 

* 해당 은행 방문 전 전화로 필요서류 확인(추가)

▣ 개인사업자 : 사업자등록증, 소득금액증명원

▣ 근로자 : 재직증명서, 근로소득원천징수영수증

▣ 소득이 없는 경우 : 건강보험료납부확인서, 카드사용내역서

 

▣ 명의변경

은행 대출까지 승계가 마무리되면 매도인과 매수인은 함께 해당 건설사 분양사무소를 방문하여

명의변경을 하여야 함.

 

▶ 매도자 준비서류

- 분양계약서

- 발코니 확장 등 옵션 계약서

- 인감도장

- 신분증

- 주민등록등본

- 매도용 인감증명서

 

▶ 매수자 준비서류

- 인감증명서

- 주민등록등본

- 인감도장

- 신분증

 * 은행 대출 채무 승계 확인원

 

명의변경에 필요한 분양계약서 날인은 공사에 참여한 시행사 시공사에서 도장을 받아 권리의무 승계계약을 하며, 분양사무소 방문 전에 날짜를 확인하고 방문하시면 좋습니다

 

▣ 매수자는 계약서 수령

▣ 매도자는 양도세 신고

 

▶ 매도자

- 매도자는 60일 이내 주소지 관할 세무서에 양도세 신고를 해야 합니다. 

 

[양도소득세율은 보유기간에 따라서 차등 적용]

- 1년 미만의 단기 거래 시 50%

- 2년 미만 시 40%

- 2년 이상은 6~38%

(양도차액에 따라 차등 적용)

 

※ 지방세 10% 추가 부담 있어요

 

▶ 매수자

- 매수자는 명의 변경된 분양 계약서를 수령하시면 되고 분양권 매매 계약 시에는 취득세가 없습니다.

아파트 입주 시에 취득세를 납부하시면 됩니다. 

 

※ 양도차익이 없어도 양도세 신고는 해야 합니다. 

 

 

도움이 조금 되셨나요?

미리미리 준비해두시면 언젠가는 기회가 오겠지요?

오늘 하루도 각자의 삶의 터전에서 고생 많으셨습니다. 

저녁 시간 맛있는 거 드시면서 재충전하시고요

전 오늘 저녁은 치킨입니다. ^^

여러분도 모두 행복하고 즐거운 저녁시간 보내세요

내일은 내일의 태양이 뜹니다. 파이팅!!!