임대차3법 Q&A

임대차3법 Q&A

 

여러분들이 궁금해하시는 질문들을 모아서 준비해봤습니다.

헷갈리거나 애매한 부분들이 해소가 되었으면 하는 바람입니다

 

Q 임차인은 언제 그리고 몇 번이나 임대인에게 계약갱신 요구를 할 수 있나?

A 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 청구할 수 있다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하다. 

즉 계속 임차가 가능한 집이라면 2년+2년 최대 4년을 보장받을 수 있다.

 

Q 법 시행 후 계약 만료일까지 1개월이 안 남았는데 갱신요구권을 행사할 수 있나?

A 개정 임대차보호법 시행 후 계약 만료기간이 1개월 채 남지 않았다면 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다. 개정 법률은 갱신요구권 행사기간을 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간으로 정하고 있다. 개정법이 7월 31일 시행됐으므로 한 달 이내인 8월 30일 이전에 계약이 종료되는 임차인은 갱신요구권을 행사할 수 없다. 

 

Q 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나

A 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권이 행사된 것으로 보지 않는다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사를 표시한 경우에 인정된다. 

 

Q 그럼 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 향후 계약갱신요구권을 행사할 수 있나

A 행사할 수 있다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약 갱신과 구별되기 때문이다. 

 

Q 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 다시 임대차계약서를 작성해야 하나

A 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니다. 다만, 임대료 등 당사자간의 새로 합의한 내용이 있으면 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 좋다(추후 분쟁예방을 위해서)

 

Q 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나

A 방식에는 특별한 제한이 없다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법은 모두 가능하다. 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다. 

 

Q 임대인은 주택임대차보호법상 차임 등의 증감청구권을  통해 임대차 기간마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나?

A 그렇지 않다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 임차인이 이 증액 청구에 반드시 응해야 하는 것은  아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다. 계약 기간 임대료 증액은 현재의 임대료가 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 않게 된 경우 증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐, 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다. 증액을 청구하면 그 사유를 증명해야 한다. 

 

Q 법정 전월세 전환율이 10월부터 4%에서 2.5%로 개정된다고 하는데, 현재 존속 중인 계약에도 소급 적용되나

A 개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다. 

 

Q 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는?

A 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다. 

 

Q 계약갱신청구를 하려는데 임대인이 집을 다른 사람에게 매도했다. 새로운 임대인은 집에 직접 들어와서 살 계획이다. 이때 계약갱신청구원 행사를 할 수 있나?

A 매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실 거주 의사를 밝히면 기존 임차인의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 

하지만 새로운 임대인과 기존 임차인의 계약이 갱신되었다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 임차인을 들이면 전 임차인이 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주하겠다는 말을 지키지 않았기 때문이다.  

 

Q 계약갱신청구를 하려는데 임대인이 다른 사람에게 집을 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구원을 행사할 수 있나

A 그렇다. 집을 팔면 매수자가 권리와 의모를 포괄승계 하기에 임차인은 새로운 임대인에게 게약 갱신을 요구할 수 있다. 

 

Q 임대인이 임차주택을 제3자에게 매도한 경우 어떻게 되나

A 법 시행 전후와 갱신요구권 행사 시기에 따라 달라진다. 임차인이 갱신요구권을 행사한 후 임대인의 목적 주택을 실거주 목적인 제3자에게 매도하는 계약을 체결한 경우는 임대인의 갱신거절을 할 수 없다. 반면 제3자가 소유권이전까지 마친 후 임차인이 갱신요구권을 행사하는 경우라면 제3자는 실거주를 사유로 갱신거절을 할 수 있다. 

 

Q 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나

A 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약 해지는 통보할 수 있다 

 

Q 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신 청구원을 행사할 수 있나

A 가능하다. 임대차 3 법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 게약을 볓 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구원을 쓸 수 있다.

 

Q 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대한 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때 밖에 없나

A 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구원을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열되어 있지만 이런 이유로 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다. 

 

지금까지 임대차3법 Q&A로 함께 해보았습니다. 궁금증이 좀 풀리셨나요?

계속해서 임대차3법에 관련된 질문과 답으로 함께 하겠습니다. 

여러분들 제 글을 읽어주셔서 감사드립니다. 늘 정성껏 좋은 정보들을 제공해드리도록 하겠습니다. 

오늘도 감사한 하루 보내세요 ^^