임대차3법(그것이 궁금하다)

임대차3법

 

임대차3법 Q&A

 

안녕하세요 

선한 발걸음입니다. 

저번 시간에 이어서 임대차3법 궁금한 사항들에 대해서 함께 나눠보려고 합니다. 

 

Q 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나?

A 정부 등록 임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 부건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다. 

 

Q 임대차 3법은 언제 시행되나

A 당정은 임대차 3법 중 전월세 상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중에는 시행될 전망이다. 하지만 전월세 신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 이내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.

 

Q 월세를 살고 있는데 집주인이 재계약을 원하면 현재 50만 원인 월세를 60만 원으로 올려 달라고 한다. 전월세상한제 시행시 이를 거부하고 협상할 여지가 생기나

A 계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때 전세든 월세든 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있다. 또 각 지자체가 경기, 물가, 주택수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 하고 있다. 50만 원이었던 월세를 60만 원으로 올려달라는 것은 5% 상한선을 초과해 법적으로 금지된다. 

 

Q 기존 세입자의 갱신 요구를 거절한 집주인은 얼마나 실거주해야 하나

A 갱신요구를 거절하지 않았다면 세입자가 거주했을 기간을 채워 실거주해야 한다. 갱신 시 추가되는 계약기간이 2년이니 최소 2년을 살아야 한다는 뜻이다. 만약 9월 1일 기존 계약이 끝나는 세입자를 집주인이 실거주한다는 이유로 내보냈다면 2022년 8월 말까지는 그 집에 살아햐 한다. 이 기간을 채우기 전에 세입자를 들으면 손해배상 청구대상이 된다. 

 

Q 임대인이 거짓으로 실제 거주한다고 갱신 거절할 때는 어떻게 대처해야 하나

A 법률은 임대인은 임차인이 기간 내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다며 정당한 사유를 열거하고 있다. 임차인의 갱신 요구에 임대인이 '목적 주택에 실제 거주하려는 경우'라고 갱신거절을 하는 경우 임차인은 임대인에게 실제 거주하려는 경우임을 구체적으로 입증토록 요구할 수 있다. 만약 임대인이 실제 거주할 의사가 없음에도 거짓말을 하여 퇴거를 했다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

Q 새로 전세계약을 해 들어가려고 하는데 주변 부동산을 통해 알아보니 집주인이 내놓은 가격이 직전 세입자가 내던 가격 대비 터무니없이 높다. 어떻게 해야 하나.

A '억울하지만 어쩔 수 없다. 전월세 상한제는 기존 계약을 갱신할 때에만 적용된다. 신규 계약을 체결할 때는 집주인이 자유롭게 가격을 올릴 수 있다. 일각에서는 신규 계약 시 임대료가 대폭 오를 수 있으니 갱신 여부와 관계없이 직전 계약 대비 상한선을 둬야 한다는 주장도 나온다. 하지만 정부는 제도의 빠른 정착을 위해 이 부분은 중장기 검토과제로 두기로 한 상태다. 정부는 전월세 시장에도 일정한 시세가 형성돼  집주인이 무작정 임대료를 올리기는 어려울 것으로 보고 있다.  다만 최근처럼 전월세 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황에서는 신규로 계약을 체결하는 세입자가 피해를 입을 가능성이 크다는 지적도 나온다. 

 

Q 원룸 월세를 주고 있는데 세입자가 자꾸 월세를 연체한다. 계약갱신청구권이 도입되면 그래도 계약을 갱신해줘야 하나 

A 세입자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 집주인이 이를 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 우선 세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체했다면 거절 사유로 인정된다.

이밖에

▶ 세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우

▶ 세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

▶ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우

▶ 서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등도 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다

 

 Q 전월세 신고제가 도입되면 세입자가 전입신고, 확정일자 받기, 실거래 신고까지 해야 하는 것인가

▶ 내년 6월부터 전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 한다. 신고를 빠트리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리된다. 전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정이다. 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있다.

 

 

 Q 재건축 조합원으로 지금은 해당 아파트를 전세 주고 있다. 조합권 입주권을 받기 위해서는 2년간 실거주해야 한다는 

정부 방침이 확정될 경우 어떻게 해야 하나

A 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유 중 하나로 집주인 및 집주인의 자녀 등 직계존비속이 실제 거주하는 경우가 인정된다. 만약 실거주 요건을 채우기 위해 집주인이 입주해야 한다면 계약 갱신을 거절할 수 있다. 

또 재건축 자체가 계약 갱신 거절 사유로 인정되기도 한다. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하려고 세입자를 내보낼 수 있는 예외가 인정된다. 다만 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요시간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 미리 알려야 한다. 

 

여기까지 임대차3법에 대한 Q&A 였습니다. 

조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 

여러분들 오늘 하루도 정말 고생 많으셨습니다. 토닥토닥

평안한 밤 보내세요. 감사합니다.