안녕하세요. 오늘은 또 비가 많이 오는 주말입니다.
비 오는 주말 다들 무얼 하고 계신가요? 저는 오늘은 분양권, 오피스텔 주택 수 포함여부에 대해서 포스팅을 하려고 합니다. 세제가 개정이 되면서 헷갈리는 부분이 너무 많은 것 같아요. 그리고 공부를 해도 또 금방 잊어 버리게 되네요. 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 부분을 다뤄보고자 합니다.
분양권이 주택 수에 포함되면 세제에 많은 영향을 끼치게 됩니다. 미리미리 이에 대한 내용을 정리해두시면 좋을 것 같습니다.
현재 주택 대출·청약 제도에서는 조합원입주권과 마찬가지로 분양권도 동일하게 주택 수에 포함되고 있습니다. 분양권을 주택 수에 포함해 대출 여부 및 청약자격. 우선순위를 결정하고 있습니다 .이에 정부가 세제.대출.청약 시 주택 수 산정기준을 통일시켜 법적 혼선을 줄이고자 분양권을 세법상 주택에 포함하기에 이르렀습니다.
1. 분양권을 주택수에 산입하면서 달라지는 것들은?
▶ 다른 주택의 비과세나 저율과세 적용 여부
분양권을 거주자의 주택 수에 포함하면 주택 수가 증가하게 된다. 따라서 이러한 상황에서 분양권 외의 주택을 양도하면 양도세 비과세를 받기가 힘들어지고, 취득세의 경우 일반 세율을 적용받지 못할 가능성이 높다.
▶ 다른 주택의 중과세 적용 여부
분양권을 주택 수에 포함하면 양도세와 취득세에서도 중과세 적용받을 가능성이 높습니다.
2. 분양권을 주택수에 산입해도 달라지지 않는 것들은?
분양권, 오피스텔 주택수 포함
▣ 분양권 양도세
분양권 자체를 양도하면 주택으로서 비과세를 받을 수 없고 무조건 양도세가 부과됩니다. 분양권에 대한 양도세는 2021년 6월 1일부터 70% 같은 상당히 높은 세율이 적용됩니다.
▣ 주택 취득일
분양권이 주택으로 완공된 이후 소유자가 잔금청산을 하면 통상 분양권이라는 권리가 소멸되고 주택이라는 부동산이 생성됩니다.
▣ 취득세 납부
분양권을 취득하면 취득세는 내지 않고 주택을 취득할 때 취득세를 내게 됩니다. 이때 취득세율은 기본적으로 1~3%(때로는 8~12%)가 적용됩니다.
3. 분양권을 주택으로 보는 시기
분양권을 주택 수에 포함하는 시기는 세목별로 차이가 있습니다. 2021년 1월 1일부터 분양권도 주택 수에 포함되는데 신규로 취득한 분양권에 대해서 이를 주택 수에 포함하고 이에 따라 과세 여부를 따지게 됩니다.
어떤 경우에 포함이 되는지 구분해서 알고 계시기 바랍니다.
취득세 계산할 때인지
종부세 계산할 때인지
양도소득세 계산할 때인지
대출받을 때인지
청약할 때인지
모두 각각 다르게 적용됩니다.
그렇기 때문에 각각 다른 경우마다 주택 수에 포함 여부에 대하여 확인해 보시기 바랍니다.
▣ 양도세
양도세의 경우에는 2021년 1월 1일 이후 취득한 것부터 분양권을 주택 수에 포함됩니다.
▣ 취득세
취득세는 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 주택 수에 포함됩니다.
분양권은 청약 시 / 대출 시 포함되며
취득세 판단 시 / 종부세 합산 시에는 주택 수에 불포함됩니다.
그러나 양도세에서 비과세 판단 시에는 2021.1.1부터 주택 수에 포함이 됩니다.
지난 12.16 대책 시 나왔던 대책으로 1주택자가 1분양권을 가지고 있다가 매도를 하게 되면 기본세율 + 10%의 중과를 하게 됩니다.
다주택자인 경우에는 2주택자는 기본세율 + 20%, 3주택자는 기본세율 +30%가 되는데 분양권도 주택 수에 포함되게 됩니다. 시행시기는 2021년 6월입니다.
주거용 오피스텔은 청약 시에 불포함, 대출 시에 불포함, 취득세 판단 시에도 주택수에서 불포함입니다. 하지만 종부세합산시나 양도세비과세 판단 시, 중과세 판단 시에는 주택 수에 포함됩니다.
양도세에 있어서 2020년 12월 31일 이전에 계약한 분양권은 2021년 이후에도 여전히 주택 수에 포함되지 않는다.
다만, 해당 분양권이 주택으로 변환되면 이때는 주택에 해당하므로 당연히 주택 수에 포함된다. 한편 2021년 1월 1일 이후에 공급계약 등을 통해 취득한 분양권과 이에 의해 완성된 주택은 주택 수에 포함된다.
취득세의 경우에는 더 주의하셔야 합니다. 양도세와는 달리 분양권 외에 조합원입주권이나 주거용 오피스텔에 대해서도 주택 수로 보고 취득세 중과세를 새롭게 적용하기 때문입니다.
취득세에 대해서는 분양권 등에 대한 주택 수 포함여부/이를 주택으로 취득했을 때 중과세율 적용여부/분양권(입주권)을 주택으로 전환 후 주택 수에 포함되는지의 여부를 검토해야 추후에 문제가 발생하지 않을 것 같습니다.
▣ 분양권
1) 시행일(8월 12일) 이전에 계약한 경우
- 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.
- 완성된 주택은 취득세 중과세를 적용하지 않는다. (단, 7.11~8.11 중에 계약해 완공된 분양주택은 중과세 적용가능)
- 완성된 주택은 분양권이 아니고 주택에 해당되므로 주택 수에 포함되어 다른 주택의 취득세율 결정에 관여하게 됩니다.
2) 시행일 이후에 계약한 경우
- 이때 계약한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
- 또한 이때 완성된 주택에 대해서는 원칙적으로 취득세 중과세율이 적용될 수 있다.
- 완성된 주택은 당연히 주택 수에 포함된다.
▣ 주거용 오피스텔
1) 시행일 이전에 계약한 경우
- 주택 수에 미포함됩니다.
- 주거용 오피스텔은 주택법상 주택이 아니므로 취득세 4%가 적용됩니다.
2) 시행일 이후에 계약한 경우
- 주택 수에 포함됩니다.(단, 분양권과 입주권은 가격과 무관하게 주택 수에 포함하나, 오피스텔은 시가 표준액 1억 원 이하는 주택 수에서 제외된다)
- 취득세는 4%가 적용됩니다.
오늘은 분양권, 오피스텔 주택수 포함여부 관련된 내용에 대해서 포스팅 하였습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 위 내용은 참고만하시고, 자세한 사항은 꼭 전문적인 세무사 상담을 받아보시기 바랍니다. 감사드립니다.